RESUMO
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Por Stella Ferrari — Em 2025 o mercado imobiliário italiano completou a sua retomada iniciada em 2024, registrando um total de investimentos de €12,5 bilhões, um crescimento de 16% ano a ano. Os números, compilados pela JLL, confirmam que o setor voltou a operar em níveis próximos aos recordes históricos, com uma clara diversificação por asset class, estratégias de investimento e perfis de capital.
O volume agregado considera investimentos diretos, aquisições de terrenos e operações de share deal. Decisivo foi o quarto trimestre, que concentrou cerca de €4,1 bilhões — o período mais ativo do ano — e marcou o retorno de operações de grande dimensão, capazes de redefinir o pulso do mercado.
Do ponto de vista do capital, houve um fortalecimento relevante dos fluxos internacionais, que responderam por aproximadamente 60% do total investido. Paralelamente, cresceu a participação de investidores private — incluindo UHNWI, family offices e holdings familiares — presentes em cerca de 20% das operações e responsáveis por 17% dos volumes, com um aporte superior a €2 bilhões, o dobro do ano anterior.
Desempenho por setores em 2025
O segmento retail consolidou-se como protagonista, alcançando um recorde de aproximadamente €3,1 bilhões (+20% a/a). Operações de grande escala, como a aquisição de um dos centros comerciais prime do país e dois portfólios de factory outlet, representaram cerca de 40% do volume anual do setor. Entre as transações de destaque está também a venda de um edifício icônico de uso misto em Piazza Cordusio.
No quarto trimestre, as operações out-of-town (shopping centres, factory outlets e retail parks) representaram cerca de 70% do fluxo, enquanto o segmento high street permaneceu em 30%, com negócios relevantes em Veneza, Milão, Roma e Capri. Os rendimentos líquidos prime ficaram estáveis: 4,25% para high street; mais elevados no out-of-town — 6,5% para centros comerciais, 7% para retail parks e 6,25% para supermercados stand-alone.
O setor industrial & logistics continuou em evidência, com investimentos na ordem de €2,3 bilhões, impulsionados pela demanda estrutural ligada ao e-commerce e pela necessidade de ativos com especificações técnicas avançadas. O segmento office captou cerca de €2,8 bilhões, beneficiado por operações de reposicionamento e por ativos prime em polos urbanos estratégicos.
Um capítulo emergente é o PBSA (purpose-built student accommodation), que totalizou aproximadamente €400 milhões, refletindo a atração por ativos alternativos com perfil defensivo e receitas contratuais previsíveis.
Leitura estratégica
Como economista e estrategista, interpreto esses números como a continuidade de uma aceleração de tendências que começou a ganhar tração em 2024: diversificação de classes, maior protagonismo de capitais globais e entrada substancial de investidores privados. O mercado está exibindo ajustes finos — uma verdadeira calibragem de juros e risco — onde ativos logísticos e retail de grande escala funcionam como cilindros de torque em um motor cada vez mais exigente.
No curto prazo, a dinâmica dependerá da trajetória das taxas e da liquidez internacional: se os freios fiscais e a política monetária permanecerem previsíveis, haverá espaço para operações de valor agregado e core-plus. Em contrapartida, volatilidade macro pode frear transações de maior porte.
Em síntese, 2025 mostrou um mercado italiano robusto, com €12,5 bilhões investidos, setores setoriais bem definidos — retail €3,1 bi, industrial €2,3 bi, office €2,8 bi e PBSA €400 mi — e um cenário favorável para estratégias sofisticadas de capital. A performance do setor lembra a engenharia de precisão: é preciso alinhar pressão, temperatura e tração para manter a velocidade sem comprometer a estabilidade do motor econômico.
