RESUMO
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Stella Ferrari — A regeneração imobiliária italiana acelera com sofisticação: o foco agora é a logística. Em 2025, o setor atraiu €1,27 bilhões em investimentos, consolidando-se como um dos motores da transformação imobiliária, segundo análise da Cushman & Wakefield. Essa cifra representa um crescimento de 21% em relação a 2024 e reflete uma clara reorientação de capitais para ativos prontos ao uso, com preferência por qualidade de infraestrutura ao invés da mera localização.
No primeiro trimestre foram investidos €655 milhões — parcela relevante que, somada aos trimestres seguintes, impulsionou o total até €1,27 bilhões, superando os €954 milhões contabilizados nos primeiros três trimestres de 2024. Essa aceleração confirma a logística como eixo estratégico, sustentada pela expansão do e-commerce e pela centralidade dos corredores logísticos europeus onde a Itália, e em especial o Norte, funciona como nó competitivo entre portos, interportos e zonas industriais.
A dinâmica de mercado revela uma polarização geográfica: os polos do Norte concentram demanda institucional e compressão de oferta; já os mercados emergentes oferecem prêmios de risco mais elevados e, portanto, rendimentos superiores, embora com liquidez inferior. Em termos operacionais, a disponibilidade de energia e a capacidade de instalar soluções como painéis fotovoltaicos passaram a pesar decisivamente na avaliação de ativos — sustentabilidade deixou de ser mera etiqueta e virou requisito de precificação.
Os canones prime ilustram a vitalidade do mercado. Em Milão, os aluguéis anuais para galpões atingem €70/m², enquanto centros de last mile alcançam €110/m². Em Florença, os níveis sobem para €80/m² (galpões) e €115/m² (last mile), com rendimento líquido prime em 5,75%. Bolonha registra €65/m² para galpões e €95/m² para last mile, com rendimentos em 5,25%. Roma apresenta valores similares a Milão — €70/m² e €110/m² — também com rendimento de 5,25%.
Entre os mercados emergentes, Bari e Nápoles apontam canones por volta de €60/m² para logística e €85/m² para last mile, com rendimentos líquidos prime em torno de 7%, entre os mais altos do estudo. Turim destaca-se com rendimento de 6,5% e canones de €52/m² e €80/m². Verona aparece com €62/m² e €95/m², rendimento de 5,5%. Piacenza e Novara ocupam posições intermediárias, com canones entre €58 e €60/m² e rendimentos próximos a 5,5–5,6%.
O diferencial entre praças core e secundárias demonstra a compressão de rendimentos nas cidades com maior presença institucional e menor oferta disponível. Nos mercados secundários, o prêmio pelo risco permanece atraente para investidores que buscam rendimento, mas exige visão de longo prazo e tolerância à menor liquidez — é uma calibragem de portfólio, como ajustar a suspensão de um veículo de alta performance para estradas diferentes.
Além disso, a questão energética funciona como um critério de seleção. A possibilidade de conexão à rede e a viabilidade para instalação de sistemas de eficiência energética, inclusive fotovoltaicos, já afetam os preços e os perfis de rendimento. Em suma, a logística italiana está se reposicionando: quem prioriza qualidade de infraestrutura, sustentabilidade e proximidade aos corredores de distribuição encontrará um motor de valorização que combina velocidade e durabilidade — uma verdadeira engenharia de políticas e mercado.
Como economista com visão estratégica, observo que o setor segue calibrando juros, risco e retorno: os investidores ajustam a marcha, posicionando-se onde a infraestrutura e a disponibilidade energética asseguram performance estável. A corrida é por ativos que entreguem eficiência operacional e resiliência ambiental — o design que hoje define os vencedores do amanhã.
