Bônus – Benefícios Prima Casa: O Que Acontece Se A Obra Não For Concluída Em Três Anos

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O Tribunal de Cassação italiano voltou a se pronunciar sobre um tema sensível para compradores de imóveis em construção: os benefícios fiscais concedidos à primeira habitação não são mantidos caso a obra não seja concluída no prazo máximo de três anos a partir da data da escritura de compra e venda. Findo esse período, as vantagens fiscais expiram automaticamente, independentemente do uso efetivo do imóvel pelo contribuinte.

O entendimento foi reafirmado na decisão n.º 25790/2025, que analisou o caso de um imóvel adquirido ainda em fase de construção e que, passados três anos, permanecia sem conclusão formal das obras. Segundo os juízes, a não finalização dentro do prazo legal implica a perda dos benefícios fiscais originalmente concedidos.

Consequências fiscais para o comprador

A revogação dos benefícios de primeira habitação gera impactos financeiros relevantes. O contribuinte é obrigado a pagar a diferença entre o imposto normal e o imposto reduzido aplicado no momento da compra. Além disso, incide uma multa equivalente a 30% do valor dessa diferença tributária, elevando de forma significativa o custo final da operação.

O papel da categoria cadastral F/3

No caso analisado, o imóvel permaneceu registrado na categoria cadastral F/3, classificação utilizada pelo cadastro imobiliário italiano para identificar unidades ainda em construção. Para o Tribunal de Cassação, essa circunstância foi determinante: a manutenção da categoria F/3 demonstrou que a obra não havia sido oficialmente concluída dentro do prazo de três anos exigido pela legislação.

Mesmo diante de provas apresentadas pelos contribuintes como a transferência de residência para o imóvel e a ativação de serviços públicos essenciais os juízes entenderam que tais elementos não são suficientes para manter os benefícios fiscais. O cadastro imobiliário, nesse contexto, prevalece como critério objetivo para comprovar a conclusão da obra.

A categoria F, vale lembrar, é considerada uma classificação “fictícia”, aplicada a imóveis que ainda não possuem destinação definitiva ou que não podem ser utilizados formalmente como residências ou unidades produtivas.

O caso levado aos tribunais

A decisão teve origem em um litígio envolvendo dois contribuintes que adquiriram um imóvel em construção e usufruíram das isenções fiscais previstas para a primeira habitação, incluindo a aplicação da alíquota reduzida de IVA de 4%.

Após fiscalizações, a Receita Federal italiana constatou que a obra não havia sido concluída no prazo de três anos a contar da assinatura da escritura. Com isso, foram emitidos dois avisos de liquidação, revogando a redução do IVA e recuperando o imposto substitutivo relativo a operações de crédito de médio e longo prazo.

Os contribuintes contestaram as notificações inicialmente na Comissão Tributária Provincial de Biella, mas tiveram o recurso negado. Em grau de apelação, a Comissão Regional de Impostos do Piemonte confirmou a decisão, destacando não apenas o atraso na conclusão da obra, mas também a ausência de registro definitivo do imóvel no cadastro.

A decisão final do Supremo Tribunal

Ao analisar o recurso, o Tribunal de Cassação manteve integralmente o entendimento das instâncias anteriores. Para os magistrados, o aviso de pagamento do imposto de registro foi legítimo, uma vez que os contribuintes descumpriram a obrigação de concluir a obra dentro do prazo legal e não solicitaram a atribuição de uma nova categoria cadastral com renda correspondente.

A permanência do imóvel na categoria F foi considerada incompatível com o gozo dos benefícios fiscais de primeira habitação. O uso efetivo do imóvel como residência, ainda que comprovado, não foi suficiente para afastar a exigência legal relacionada à conclusão formal da obra.

O Tribunal também rejeitou a alegação de inconstitucionalidade do artigo 75 do Decreto Presidencial n.º 633/1972, levantada pelos contribuintes. Eles sustentavam que a norma violaria o princípio da imparcialidade da Administração Pública, ao prever que 20% do valor das multas seja destinado a fundos ligados ao órgão ao qual pertencem os inspetores fiscais.

Segundo a Corte, a norma está dentro da discricionariedade do legislador e opera com mecanismos automáticos, predeterminados e obrigatórios, afastando qualquer margem de atuação subjetiva por parte do órgão fiscalizador. Dessa forma, não haveria conflito de interesses capaz de comprometer a legitimidade do sistema.

A decisão reforça um alerta importante para quem adquire imóveis em construção com o objetivo de usufruir dos benefícios fiscais da primeira habitação: a conclusão formal da obra dentro do prazo de três anos é um requisito essencial e não pode ser substituída por elementos de uso prático do imóvel. O cumprimento rigoroso das exigências cadastrais e dos prazos legais continua sendo determinante para a manutenção das vantagens fiscais.