Financiamento Imobiliário na Itália: Condições, Vantagens e Dicas Para Financiar Seu Imóvel

RESUMO

Sem tempo? A Lili IA resume para você

Comprar a primeira casa na Itália é o sonho de muita gente, mas vamos combinar: o caminho pode parecer complicado, especialmente quando falamos de financiamento imobiliário no país da famosa burocracia italiana. Os aluguéis dispararam nos últimos cinco anos e, para quem quer segurança e estabilidade, comprar um imóvel faz todo sentido. A boa notícia é que, apesar dos obstáculos, você não precisa ficar refém de intermediários que se aproveitam de quem está chegando ou que ainda está aprendendo o idioma. Sim, infelizmente existem imobiliárias que exploram essas situações, mas você tem o poder de assumir o controle dessa jornada.

Para conquistar seu espaço aqui, o primeiro passo é se dedicar a aprender italiano, essa é a chave que vai abrir muitas portas e evitar armadilhas. Depois, é fundamental reservar um tempo para entender como funciona todo o processo, desde a análise de crédito até a escolha do imóvel ideal. Com conhecimento, paciência e uma boa estratégia, o sonho da casa própria na Itália não só é possível como está mais perto do que você imagina.

Um dos termos que aparece com frequência nessa jornada é o Mutuo Giovani Under 36 e o mutuo pre-deliberato. Entender esses conceitos pode fazer toda a diferença na hora de planejar o financiamento da sua casa na Itália. Conhecer esses termos é um passo importante para não ficar perdido e aproveitar as melhores oportunidades. Afinal, comprar casa é um grande investimento, e quanto mais informação você tiver, mais perto estará de realizar esse sonho com tranquilidade e confiança. Mas antes vamos falar sobre o Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa.

O Que É o Fundo de Garantia Para Mutuo Prima Casa

O Fundo de Garantia para Mutuos da Primeira Casa, conhecido como Fondo Prima Casa, foi instituído junto ao Ministério da Economia e das Finanças da Itália pela Lei nº 147, de 27 de dezembro de 2013 (art. 1, parágrafo 48, letra c).

Esse fundo tem como principal objetivo facilitar o acesso à casa própria, oferecendo uma garantia pública sobre o financiamento imobiliário (mutuo) destinado à compra da primeira residência principal.

Na prática, isso significa que o Estado atua como garantidor de uma parte do valor do financiamento — geralmente até 80% do valor do imóvel, em determinados casos — tornando o processo mais seguro para os bancos e mais acessível para quem deseja comprar seu primeiro imóvel.

A Consap (Concessionária de Serviços de Seguros Públicos) é o órgão responsável por analisar os pedidos enviados digitalmente pelos bancos ou instituições financeiras, verificando se o solicitante atende aos requisitos exigidos para ter acesso à garantia do Fundo.

Esse mecanismo é especialmente útil para jovens, famílias com filhos pequenos, pessoas residentes em habitações sociais, e outros grupos com perfil de renda mais sensível, pois aumenta suas chances de conseguir um financiamento mesmo sem entrada ou contrato de trabalho permanente.

A garantia estatal reforçada para a compra da primeira casa, oferecida pelo Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, foi prorrogada até 31 de dezembro de 2027 pela Lei nº 207, de 30 de dezembro de 2024, que trata da previsão orçamentária da Itália para o ano de 2025 e do plano plurianual até 2027.

Na prática, isso significa que até o final de 2027, ainda será possível solicitar a garantia pública de até 80% do valor do imóvel, mesmo em situações em que a taxa efetiva global (TEG) do financiamento ultrapasse a taxa média de mercado (TEGM).

Esse benefício é válido desde que o diferencial entre essas taxas seja positivo e respeite o limite previsto entre:

A média da taxa de juros oficial (IRS a 10 anos) do mês anterior ao desembolso do financiamento;
E a média da mesma taxa (IRS a 10 anos) referente ao trimestre base usado para calcular a TEGM vigente.

E se o diferencial for negativo?
Nesse caso, os bancos ou instituições financeiras devem, obrigatoriamente, oferecer condições econômicas mais vantajosas ao consumidor, em relação à taxa média de mercado (TEGM). Ou seja, o comprador será protegido de pagar juros acima do razoável.

Essa regra garante transparência, segurança e acessibilidade no financiamento da casa própria, especialmente para jovens, famílias em situação de vulnerabilidade e pessoas que não possuem contratos de trabalho fixo.

Mutuo Giovani Under 36: O Que É, Para Quem É e Quais São os Requisitos para Conseguir

O Mutuo Giovani Under 36 é um programa de financiamento habitacional criado pelo governo italiano para apoiar jovens com menos de 36 anos na compra da primeira casa. O objetivo é facilitar o acesso à moradia própria oferecendo condições especiais, como juros reduzidos ou até mesmo isenção temporária de juros nos primeiros anos do empréstimo, além de garantias que tornam mais fácil a aprovação do crédito, mesmo para quem ainda não tem contrato de trabalho fixo.

Para Quem É Destinado?
Este programa é destinado a jovens italianos ou residentes legais na Itália que desejam adquirir seu primeiro imóvel residencial. O foco principal são aqueles que, devido à idade e à situação econômica, enfrentam dificuldades para conseguir financiamento tradicional, especialmente quem não possui um emprego com contrato de trabalho indeterminado ou renda formal estável.

Quais São os Requisitos para Conseguir o Mutuo Giovani Under 36?
Para solicitar o Mutuo Giovani Under 36, o candidato deve cumprir os seguintes critérios principais:

Não ter completado 36 anos no ano em que a escritura for estipulada. Para casais, um dos dois deve atender ao requisito de idade; Se você for casado, deve ter uma união de pelo menos 2 anos.
Ser cidadão italiano ou residente legal na Itália. O comprador precisa estabelecer residência no município onde o imóvel está localizado no prazo máximo de 18 meses a partir da data da compra.
Para quem tem um ISEE inferior a 40.000 euros, existem condições especiais para facilitar o acesso ao financiamento imobiliário. A garantia pública cobre até 80% do valor do imóvel, possibilitando um mutuo (financiamento) de até 100% do valor total da propriedade.
Não ser proprietário de nenhum imóvel residencial no território italiano.
Comprovar renda, que pode ser formal ou, em alguns casos, informal, dependendo da instituição financeira.
Utilizar o empréstimo para compra da primeira casa, geralmente com limite máximo de valor estabelecido pelo programa – ter valor máximo de 250.000 euros.

Além disso, algumas instituições podem solicitar garantias adicionais ou valor de entrada para complementar o financiamento.

Essa opção não é exclusiva para jovens abaixo de 36 anos; ela também contempla outras categorias, como:

Pais solteiros com filhos menores sob responsabilidade;
Pessoas que residem em casas populares;
Famílias numerosas.

Além disso, para se enquadrar, o imóvel deve ter valor máximo de 250.000 euros e não pode pertencer às categorias de luxo A/1, A/8 e A/9. Também é necessário que o solicitante não possua outros imóveis.

Como Solicitar o Crédito Tributário para Compra da Primeira Moradia na Itália

Para obter o crédito tributário destinado à compra da primeira casa para jovens menores de 36 anos, o contribuinte precisa seguir alguns passos legais importantes:

Declaração Formal ao Tabelião (Notaio)
O interessado deve manifestar formalmente, por meio de uma escritura complementar (un atto integrativo) ao tabelião — o notaio — sua vontade de usufruir dos benefícios fiscais relacionados à “primeira moradia menor de 36 anos”. Essa escritura complementar deve ser feita com as mesmas formalidades legais da escritura de compra (atto di compravendita).
Declaração dos Requisitos Legais
Na escritura complementar, o comprador deve declarar que atende a todos os requisitos exigidos por lei para acessar o benefício, incluindo a idade (menor de 36 anos) e outras condições previstas.
Certificado ISEE
A escritura complementar deve conter a declaração de que o comprador possui um certificado ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) válido em 2024 ou que já fez a solicitação desse certificado, apresentando a DSU (Dichiarazione Sostitutiva Unica) específica. Esse documento pode ser solicitado junto ao CAF (Centro di Assistenza Fiscale) ou à INPS (Istituto Nazionale della Previdenza Sociale).
Prazos para a Escritura Complementar
A escritura complementar pode ser formalizada, desde que seja dentro do prazo legal para utilização do crédito tributário.
Isenção do Imposto de Registro
Importante destacar que essa escritura complementar está isenta do pagamento do imposto de registro (imposta di registro), o que facilita o processo e reduz custos.

Mutuo Pre-Deliberato: O Que É, Para Quem É e Como Funciona

O mutuo pre-deliberato (ou pré-aprovação de financiamento) é uma espécie de “aviso positivo” que o banco dá antes da compra oficial do imóvel. Basicamente, o banco avalia sua situação financeira e, caso considere que você tem capacidade para arcar com o empréstimo, emite uma carta de pré-aprovação.

Isso significa que o banco já analisa seu perfil e, dentro de certos limites, se compromete a liberar o financiamento para o valor solicitado, caso você encontre o imóvel que deseja comprar.

Para Quem É Destinado?
O Mutuo Pre-Deliberato é indicado para qualquer pessoa que esteja pensando em comprar um imóvel e deseja saber antecipadamente o quanto pode financiar. Ele é especialmente valioso para compradores que ainda não têm o imóvel definido e querem se planejar melhor, além daqueles que desejam mostrar uma posição financeira forte na negociação. É útil tanto para quem tem emprego com contrato indeterminado quanto para quem tem formas de renda menos tradicionais, pois a pré-aprovação pode incluir análise personalizada.

Como Funciona o Mutuo Pre-Deliberato?

Pedido de pré-aprovação: Você procura o banco e solicita o mutuo pre-deliberato.
Análise de documentos: O banco vai pedir comprovantes de renda, documentos pessoais, extratos bancários, e outras informações para entender seu perfil financeiro.
Avaliação: A instituição financeira avalia sua capacidade de pagamento, histórico de crédito e outros fatores.
Tempo de Resposta: Se aprovado, o banco emite a carta de pré-aprovação com o valor máximo que pode financiar, prazo e taxa de juros indicativa.
Busca pelo imóvel: Com essa carta em mãos, você tem mais segurança para negociar o imóvel e o vendedor vê que você tem condições reais de financiar a compra.

Requisitos para Conseguir o Mutuo Pre-Deliberato

Normalmente, para conseguir a pré-aprovação, os bancos avaliam:

Comprovação de renda: Pode ser contrato de trabalho, extratos bancários, declaração de impostos, recibos de autônomo. Quanto mais detalhado, melhor a segurança para o banco!
Histórico de crédito: O banco verifica se você tem dívidas em aberto ou problemas no sistema de crédito.
Residência e documentação: É necessário ter documentos válidos na Itália (Codice Fiscale, residência, e permesso di soggiorno caso seja estrangeiro).
Capacidade de pagamento: O banco calcula se sua renda é suficiente para arcar com as parcelas do financiamento sem comprometer seu orçamento.

Vale destacar que o Mutuo Pre-Deliberato não obriga o cliente a fechar o financiamento com o banco que realizou a pré-aprovação, mas facilita muito o processo de compra.

Como Conseguir Mutuo Mesmo Sem Contrato de Trabalho Indeterminado?

Ter um contrato de trabalho indeterminado (a tempo indeterminato) é o cenário ideal para aprovação, mas não é o único caminho. Mesmo sem ele, você pode:

Apresentar contratos temporários (a tempo determinato): Muitos bancos aceitam contratos temporários, desde que seja possível comprovar a continuidade da renda.
Mostrar extratos bancários: Demonstrar entradas regulares e estáveis na conta corrente.
Comprovar renda como autônomo ou freelancer: Apresentando declarações de imposto de renda, recibos fiscais (fatture), contratos de prestação de serviços.
Ter um fiador ou coobrigado: Uma pessoa com renda estável que se responsabilize pelo pagamento caso você não consiga arcar.
Entrada maior: Oferecer uma entrada maior reduz o risco para o banco e aumenta as chances de aprovação.
Conta poupança ou bens como garantia: Ter investimentos ou outros bens pode ajudar na análise.
Negociar com bancos especializados: Alguns bancos trabalham com perfis mais flexíveis ou possuem produtos específicos para autônomos e temporários.

Categoria do Imóvel para Participar do Mutuo Giovani Under 36 e Mutuo Pre-Deliberato

Para se qualificar ao Mutuo Giovani Under 36, geralmente o imóvel precisa ser uma residência principal (prima casa), ou seja, a casa onde o comprador vai morar de forma habitual. Essa condição é fundamental, pois muitas das vantagens e subsídios concedidos por esses financiamentos são direcionados para incentivar o acesso dos jovens à primeira moradia.

Além disso, a maioria dos bancos exige que o imóvel seja residencial e não comercial ou para investimento, e que não esteja entre as categorias de luxo (como imóveis classificados em categorias A1, A8 e A9, que são de alto padrão na Itália).

Já o mutuo pre-deliberato é uma pré-aprovação do banco para o financiamento, e não está restrito a um tipo específico de imóvel, mas sim ao perfil do cliente e à viabilidade do crédito. Porém, na prática, ele é muito usado para compra de imóvel residencial, principalmente quando o comprador já tem uma ideia clara do imóvel que deseja adquirir.

É necessário contratar um broker especializado em mutui? Depende.

Se você já tem experiência com financiamentos na Itália, conhece o mercado bancário, fala italiano fluentemente e tem um perfil financeiro claro e estável, pode conseguir o financiamento diretamente no banco por conta própria.

Por outro lado, se você é novo no sistema italiano, tem dúvidas sobre quais documentos apresentar, quer economizar tempo e evitar erros burocráticos, ou tem um perfil mais complexo (por exemplo, renda no exterior, sem contrato fixo, ou compra de imóvel comercial), contratar um broker pode fazer muita diferença.

O broker ajuda a navegar pelas regras, encontrar as melhores condições e aumentar suas chances de aprovação. Além disso, para quem não domina o idioma ou não conhece bem o mercado, ele pode ser essencial para evitar surpresas e acelerar o processo.

Financiamento até 100%: Existe, Mas Depende Muito do Seu Perfil

A possibilidade de conseguir um financiamento de até 100% do valor do imóvel na Itália existe, mas não é para todo mundo e depende bastante do seu perfil financeiro. Bancos italianos costumam ser conservadores e, para liberar um crédito tão alto sem entrada, eles querem ter certeza de que você tem uma renda estável e garantias sólidas.

Se você tem contrato de trabalho fixo (a tempo indeterminato), uma boa renda comprovada na Itália, e um histórico bancário confiável, suas chances aumentam bastante. Para quem mora no exterior, especialmente sem vínculo empregatício na Itália, esse tipo de financiamento é muito mais difícil — os bancos geralmente pedem uma entrada significativa, entre 15% e 40%.

Também podem pesar fatores como idade, estado civil, existência de fiadores ou garantias adicionais. Em suma, o financiamento 100% é possível, mas raramente a primeira opção para quem está começando e ainda não tem um perfil financeiro sólido na Itália.

Como Solicitar a Garantia Estatal Reforçada Para Mutuo Prima Casa

Se você deseja solicitar um financiamento com o benefício da garantia estatal reforçada, especialmente nos casos previstos pelo Fondo di Garanzia per la Prima Casa, o primeiro passo é entender como fazer esse pedido corretamente.

A solicitação da garantia pública não é feita separadamente pelo cidadão, mas diretamente junto ao banco ou broker financeiro no momento em que você pede o crédito imobiliário.

Ou seja:
➡️ Quando for solicitar o financiamento, informe que deseja utilizar a garantia do Fundo de Garantia Prima Casa (gerido pela Consap).
➡️ O banco será responsável por incluir esse pedido no processo do seu mutuo, desde que ele tenha aderido ao Fundo.

Onde verificar se o banco aderiu ao Fundo?

Nem todos os bancos participam do programa. Por isso, é essencial verificar se a instituição em que você está solicitando o financiamento está na lista atualizada de aderentes. Essa lista pode ser consultada nos sites:

www.consap.it
www.abi.it (Associazione Bancaria Italiana)

A lista é constantemente atualizada, então é sempre bom conferir antes de iniciar o processo.

Formulário de Aplicação: Onde Baixar e Como Preencher os Formulários Corretos

Para solicitar a garantia pública do Fundo de Garantia para a Primeira Casa, é obrigatório apresentar o formulário oficial diretamente ao banco ou intermediário financeiro que participa da iniciativa.

Existem dois modelos principais:

Formulário padrão: Para pessoas físicas em geral que se enquadram nas condições da “primeira casa”. Baixe aqui o Formulário Prima Casa.
Formulário específico para famílias numerosas: voltado a núcleos familiares com mais de três filhos dependentes. Baixe aqui o Formulário Famiglie Numerose.

Ambos os modelos estão disponíveis para download nos sites oficiais do MEF (Ministério da Economia e Finanças), da ABI (Associação dos Bancos Italianos) ou da Consap.

⚠️ Atenção: Não serão aceitos formulários preenchidos em versões diferentes daquelas disponibilizadas nesses sites oficiais. O uso de modelos antigos ou modificados invalida automaticamente o pedido.

✅ Dica prática: Antes de agendar sua reunião no banco, já verifique a participação da instituição no Fundo. Isso evita frustrações e agiliza o processo. Além disso, leve seus documentos em ordem e esteja preparado para demonstrar sua situação econômica e os requisitos do benefício — como ISEE, idade, tipo de imóvel e outros critérios.

Intesa Sanpaolo e o Mutuo Giovani com Fundo de Garantia Prima Casa

O Intesa Sanpaolo, um dos principais bancos da Itália, oferece condições especiais para jovens que desejam financiar a compra da primeira casa, especialmente através do Mutuo Giovani com o apoio do Fondo di Garanzia Prima Casa.

Esse financiamento é voltado a pessoas com menos de 36 anos que desejam adquirir o primeiro imóvel para uso residencial. A principal vantagem está na garantia pública oferecida pela Consap, que cobre até 80% do valor do imóvel (em alguns casos, até 100% do financiamento é possível, sem necessidade de entrada).

Principais benefícios com o Intesa Sanpaolo:

Mutuo até 100% do valor do imóvel, se atendidos os requisitos do Fundo;
Isenção de impostos (registro, cartório, etc.) para quem possui ISEE inferior a €40.000;
Condições facilitadas mesmo sem contrato de trabalho a tempo indeterminado, desde que haja comprovação de renda;
Atendimento personalizado em todas as agências do Intesa com assessoria dedicada.

Além disso, o banco oferece ferramentas online e atendimento por app para simular o financiamento e entender se você se enquadra nos critérios de concessão.

Ainda não estou na Itália, mas quero me planejar. Por onde começo?

Ótimo, o seu planejamento já começa com o pé direito! A primeira dica é clara: comece pelo idioma. Falar italiano vai te colocar anos-luz à frente, especialmente quando o assunto é lidar com burocracias como o sistema tributário e o imobiliário italiano. Dominar esses dois pontos vai te poupar muito dinheiro e evitar que você dependa de intermediários — que muitas vezes cobram caro por algo que você poderia fazer sozinho, com o conhecimento certo.

Outro passo prático que você pode dar desde já é simular sua capacidade de financiamento no app Immobiliare.it mutui.

A ferramenta “Mutui” permite que você faça simulações de empréstimo com base na sua renda, idade e tipo de imóvel desejado. Assim, você já começa a ter uma ideia realista da sua situação financeira, mesmo ainda estando no Brasil.

Mas atenção: tudo isso não substitui a análise de crédito feita pelo banco. O banco ainda vai avaliar:

Se sua renda é suficiente para pagar as parcelas
Seu histórico de crédito
Sua estabilidade financeira

Organização e informação são seus maiores aliados — e, com o tempo, cada pequeno passo agora vai te poupar muitos passos lá na frente.

Dicas fundamentais:

Melhore a comunicação em italiano, será sua principal ponto de partida.
Antes de procurar o banco, organize toda a sua documentação financeira.
Consulte mais de um banco para comparar condições e prazos.
Considere contratar um consultor financeiro ou um broker especializado em mutui.
Tenha clareza sobre seu orçamento e o quanto pode comprometer mensalmente com as parcelas.
Fique atento aos custos extras da compra da casa, como impostos, notários e comissão imobiliária.

Financiar um imóvel na Itália pode ser uma ótima oportunidade para quem deseja realizar o sonho da casa própria, mas é fundamental estar bem informado e preparado. As condições variam bastante conforme o perfil do comprador, sua renda, tipo de contrato de trabalho e o imóvel escolhido. Embora existam programas e benefícios que facilitam o acesso ao crédito, especialmente para jovens e compradores de primeira casa, o processo ainda exige paciência, organização e atenção a detalhes burocráticos.

Além disso, é importante lembrar que o financiamento imobiliário envolve compromissos financeiros de longo prazo, por isso, avaliar sua real capacidade de pagamento e buscar simulações antecipadas faz toda a diferença para evitar surpresas no futuro. O financiamento imobiliário na Itália é possível e pode ser vantajoso, mas requer planejamento cuidadoso, conhecimento das regras e uma postura realista sobre os prazos e custos envolvidos. Com preparo e informação, você estará mais perto de conquistar seu imóvel com segurança e tranquilidade.