RESUMO
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Ao comprar a primeira casa, um dos pontos que mais gera dúvidas e despesas é o ato notarial — o conhecido rogito — e os encargos associados, como honorários do notário e impostos. Este guia explica de forma clara o que faz o notário, quais são as suas responsabilidades, quem costuma arcar com as despesas e quais fatores influenciam o custo final.
O papel do notário na transação imobiliária
O notário é um público oficial que atua como profissional liberal e tem a função de garantir a validade jurídica dos atos, proteger as partes envolvidas e verificar a regularidade do imóvel. Entre as suas atribuições, destacam-se:
- Verificar a titularidade do imóvel e a existência de ônus, hipotecas ou gravames;
- Conferir a documentação dos vendedores e compradores;
- Redigir e formalizar o instrumento de transferência de propriedade (rogito/escritura);
- Ler o ato em voz alta no momento da assinatura para assegurar que todas as partes compreendam o conteúdo e os efeitos jurídicos;
- Efetuar registros e anotações necessárias junto aos órgãos competentes, quando aplicável.
Em suma, o notário funciona como um garante da legalidade da operação, reduzindo o risco de surpresas posteriores, como a descoberta de pendências ou vínculos sobre o imóvel.
O que é o rogito e quem paga?
O rogito (escritura pública de compra e venda) é o ato que formaliza a transferência de propriedade do imóvel do vendedor para o comprador. Normalmente, é o comprador quem assume as despesas do rogito, incluindo o pagamento ao notário e os impostos decorrentes. No entanto, existem exceções: por exemplo, em operações de sub-rogação de hipoteca (surroga), é comum que o banco titular do novo financiamento indique o notário e assuma os custos notariais.
Honorários do notário: como são calculados
A parcela que mais pesa na fatura do notário é o honorário, ou seja, a remuneração pela prestação do serviço. O montante pode variar bastante conforme diversos fatores, entre eles:
- Valor do imóvel ou base cadastral;
- Tipo de ato a ser praticado (compra e venda, hipoteca, cancelamento de ônus, etc.);
- Complexidade da operação e eventual necessidade de diligências ou verificações adicionais;
- Região e tabela de honorários aplicável ao notário.
Em termos práticos, os honorários costumam ser proporcionais ao valor ou à massa patrimonial envolvida, com distintos multiplicadores conforme o tipo de imóvel e da operação.
Impostos e outras despesas
Além dos honorários, a compra de um imóvel implica o pagamento de impostos que variam conforme a natureza da transação (compra a título oneroso de particular, compra a construtora, aquisição com benefícios fiscais, entre outros). Essas tributações representam uma fatia relevante do custo total da aquisição e incluem diferentes tipos de gastos como taxas de registro, impostos sobre a transmissão e, quando aplicável, IVA/IVA reduzido.
Para exemplificar de forma simples: suponha um imóvel com renda cadastral (rendita catastale) de 400 €. A base cadastral influencia alguns cálculos tributários aplicáveis na transmissão. A forma exata de tributação depende do enquadramento da venda (particular versus construtora) e das regras fiscais vigentes no momento.
Importante: a carga fiscal não se limita ao ato do rogito. Existem tributos e custos relacionados ao financiamento (mutuo) e à própria escritura que devem ser considerados no planejamento financeiro da compra.
Quem escolhe o notário?
Geralmente, é o comprador que escolhe o notário para lavrar a escritura. Em operações especiais, como a surroga do mutuo, a instituição financeira que assume o financiamento pode indicar o notário e cobrir os custos correspondentes.
Dicas práticas
- Solicite orçamentos detalhados de diferentes notários antes de formalizar a escolha;
- Cheque antecipadamente a documentação do imóvel para evitar custos extras com diligências;
- Considere o impacto fiscal da operação (compra de particular, compra de construtora, benefícios à primeira casa) ao calcular o orçamento total;
- Se for financiar, esclareça com o banco sobre possíveis exigências relativas ao notário e à assunção de custos.
Conhecer em detalhe os custos notariais e fiscais é essencial para evitar surpresas no fechamento do negócio. Com as informações corretas, você estará mais preparado para enfrentar esta etapa e concluir a compra da sua primeira casa com segurança.
Fonte: MutuiSuperMarket – Guida alle spese notarili per l’acquisto della prima casa
