Condomínio parcial: o que é, como funciona e quem paga as despesas

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No vocabulário do convívio em edifícios, poucas expressões geram tantas dúvidas quanto condomínio parcial. Apesar disso, trata‑se de um instituto jurídico relevante que reaparece sempre que a assembleia precisa decidir quem paga o quê.

O ponto de partida é simples: nem todas as partes de um prédio são úteis para todos os condôminos de forma igual. Escadas, elevadores, pátios, sistemas de aquecimento ou lajes/terraços podem servir apenas a uma porção do edifício. Nesses casos, a lei estabelece uma regra clara: as despesas devem ser repartidas apenas entre quem obtém utilidade daquele bem.

O dispositivo aplicável na legislação italiana é o artigo 1123 do Código Civil, que determina que, se um bem ou serviço destina‑se a servir apenas uma parte do edifício, as despesas correspondentes ficam a cargo exclusivo dos condôminos interessados.

A Corte di Cassazione já esclareceu em várias decisões que o chamado condomínio parcial não nasce por deliberação assemblear: ele surge automaticamente quando a utilidade do bem é objetivamente circunscrita. Não é necessária uma resolução constitutiva nem um regulamento específico — a repartição correta das despesas resulta diretamente da lei.

Os casos práticos são numerosos e concretos, por exemplo:

• um elevador que serve apenas uma única escada;
• um pátio ou jardim acessível só a alguns apartamentos;
• um sistema de aquecimento que alimenta apenas um corpo de prédio separado;
• uma laje ou terraço que cobre apenas parte do edifício.

Em todas essas hipóteses, a jurisprudência é firme: pagam apenas os condôminos que podem beneficiar‑se do bem, independentemente da forma como o condomínio esteja formalmente estruturado.

É essencial distinguir entre duas noções frequentemente confundidas: uso efetivo (o uso que decorre de uma escolha pessoal) e utilidade potencial (a utilidade ligada à estrutura do edifício). Se um condômino tem a possibilidade de usar um bem comum, mesmo que decida não fazê‑lo, continua obrigado a contribuir. Se, pelo contrário, não pode utilizá‑lo de nenhuma forma porque o bem serve outra porção do edifício, não tem que pagar.

Um exemplo esclarecedor diz respeito às garagens/box: a jurisprudência tem excluído que os proprietários de boxes formem um órgão de gestão autônomo e separado do condomínio geral. Mesmo que os box sirvam apenas a alguns condôminos, não se configuram as condições para criar um “condomínio dentro do condomínio” com autonomia gerencial. Ou seja, as despesas relativas aos boxes incidem apenas sobre os proprietários interessados (princípio do condomínio parcial), mas a gestão permanece integrada no condomínio principal, sem a possibilidade de criar um organismo concorrente ou independente.

Essa regra evita sobreposições e conflitos na administração do edifício, preservando a unidade organizativa do condomínio enquanto garante que o ônus financeiro não recaia sobre quem não obtém vantagem do bem.

Em resumo: o condomínio parcial decorre da utilidade objetiva de um bem para apenas uma fração dos condôminos; as despesas são suportadas por quem se beneficia, sem necessidade de deliberação, e a gestão permanece vinculada ao condomínio principal.